Investir em imóveis é um bom negócio? Alexandre Souza Lima questiona o mercado imobiliário, considerando localização geográfica, cap rate, correção inflacionária e valorização anual.
No cenário atual de incerteza econômica e juros elevados, muitos investidores se perguntam se o investimento em imóveis ainda é uma opção viável. Com base na minha experiência como CEO de uma incorporadora, acredito que a resposta é sim, mas com algumas considerações importantes a serem avaliadas. O mercado imobiliário, como qualquer outro tipo de investimento, carrega seus riscos e recompensas.
É fundamental entender que o investimento em imóveis pode ser uma aplicação financeira sólida, desde que feita com cuidado e planejamento. A aplicação em imóveis pode oferecer uma rentabilidade atraente, especialmente em comparação com outras opções de investimento. No entanto, é importante lembrar que o investimento imobiliário também envolve riscos, como a flutuação do mercado e a possibilidade de perda de valor. É essencial fazer uma análise cuidadosa antes de tomar qualquer decisão de investimento.
Entendendo o Investimento em Imóveis
O investimento em imóveis é uma opção atraente para aqueles que buscam uma combinação de segurança, rentabilidade e proteção contra a inflação. No entanto, é fundamental ter uma visão clara dos fatores que influenciam a rentabilidade desse tipo de investimento. A localização geográfica é um dos principais elementos que determinam o sucesso de um investimento imobiliário. Imóveis bem localizados têm menores índices de vacância e, em caso de venda, maior liquidez, tornando-os comparáveis a investimentos seguros em outras áreas, como CDBs de bancos de primeira linha.
Ao calcular a rentabilidade de um imóvel destinado à locação, é necessário considerar além do valor do aluguel. O cap rate, que é a relação entre o valor do aluguel e o valor investido na compra do imóvel, é apenas uma parte da equação. Devemos também considerar a correção inflacionária prevista em contrato, geralmente atrelada ao IPCA ou IGPM, e a valorização anual do imóvel. Para se ter uma ideia mais clara do potencial desse investimento, utilizamos o índice FIPE-ZAP, que acompanha a valorização média de imóveis desde 2008.
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Comparando o Investimento em Imóveis com Outras Opções
Em São Paulo, por exemplo, um imóvel residencial de três dormitórios valorizou-se, em média, 8,8% ao ano entre janeiro de 2008 e julho de 2024. Quando somamos esse dado ao cap rate conservador de 6% ao ano para a locação de um imóvel, chegamos a uma rentabilidade de 14,8% ao ano. E isso sem contar o reajuste anual dos aluguéis à inflação. Esse retorno é significativamente maior do que o de um CDB, que rendeu, em média, 9,50% ao ano, e do IBOVESPA, que rendeu 4,22% ao ano, no mesmo período.
O investimento em imóveis oferece uma segurança inerente que muitas vezes falta em outras formas de aplicação. Um imóvel, além de ser um bem físico, tem a capacidade de se valorizar com o tempo e oferecer uma proteção contra a inflação, algo que nem sempre é garantido em outros investimentos. Diante disso, pode surgir a dúvida do momento ideal para investir em imóveis.
O Momento Ideal para Investir em Imóveis
A resposta a essa pergunta pode ser encontrada em um gráfico que mostra a valorização de um imóvel de três dormitórios em São Paulo ao longo dos anos. Observe que a taxa de juros exerce influência sobre a velocidade de valorização de um imóvel. E, assim como a Selic vive de ciclos de altas e de baixas, os imóveis também têm seu ciclo de valorização. Portanto, investir em imóveis em momentos em que as taxas de juro estão mais altas tende a ser o melhor momento, uma vez que a compra será feita no ciclo de menor velocidade de valorização.
Claro que, como em qualquer decisão financeira, é fundamental fazer uma análise criteriosa do imóvel em questão, considerando localização, tipo e condições de mercado. Mas, para quem busca um investimento que combine segurança, rentabilidade e proteção contra a inflação, o mercado imobiliário se mostra uma opção sólida e promissora.
Fonte: © Estadão Imóveis
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